【記者蔡富丞／綜合報導】老屋想都更，卻怕簽約後土地遭抵押、工程停擺，等不到新家？住宅消保會（住保會）攜手11家法律事務所、約30位律師，研擬合建與委建兩種民間版都更契約，已於官網公開，提供地主及業者簽約前參考。楷豐建設事業股份有限公司董事長郭育禎表示，都更需要地主與建商長期合作，唯有契約清楚、資訊透明，才能建立信任，讓重建穩定推進。
住保會指出，都更涉及土地、資金與工程等多重專業，牽動居民重要的家庭資產，但合作契約多由建商預先擬定，地主若不熟悉條款，可能在簽約後才發現權利義務與原先認知有落差。尤其政府審議都更計畫，並不代表地主與建商間的個別契約條款，都已獲得完整檢視。
此次民間版契約從當事人資料、土地權利揭露到履約期限，提出具體約定方向，要求清楚記載雙方資訊、土地標示及權利清理狀況，並釐清逾期履約時的催告、解約及損害賠償機制，避免住戶簽約後只能被動等待。
土地融資是其中一大重點。住保會說明，合建通常由地主提供土地、建商出資興建，再依約分配房屋；若契約授權過廣，或未限制貸款用途，地主可能面臨土地被用於其他建案，甚至替關係企業提供擔保的風險。
為此，民間版合建契約提出，不得約定建商以地主土地辦理土地融資或設定抵押權，盼從契約端強化土地權益保障。住保會提醒，對於涉及土地處分、融資及信託的文件，地主應逐項確認授權內容，充分理解後再簽署。
另一項容易被忽略的風險，是工程停擺後能否順利續建。住保會指出，契約即使寫有「續建機制」，若未釐清啟動條件、接手方式及債權處理，仍可能因權利關係複雜而難以復工。
依住保會說明，此次版本納入要求相關承攬人、次承攬人同意拋棄《民法》第513條法定抵押權，以及留置權與其他擔保物權等安排，並約定不得對地主分得的房地持分主張權利，希望降低續建障礙。相關安排仍須透過實際契約與文件落實，不能僅因列有條文，就認為建案已無停工風險。
郭育禎表示，雙方除了討論分回坪數與車位，更應將資金安排、施工時程、建材設備、住戶安置及延誤處理方式說明清楚，避免口頭承諾與實際履約產生落差。對住戶而言，必須了解各階段的權益保障；對建商而言，也需要明確的合作條件，才能安排工程與資金。
郭育禎指出，明確且可執行的契約，有助保障住戶，也讓建商能依據共識推動重建。民間版契約可作為雙方溝通的參考，透過法律與建築實務共同檢視，兼顧地主權益、合理風險分擔及建案可行性，讓前期整合到完工交屋都有清楚的責任依據。
住保會顧問吳翃毅表示，合建契約約定方式多元，一般民眾未必能充分理解條文背後的影響，因此結合律師團隊，提供合建、委建兩種版本，希望協助地主掌握簽約重點，促進地主、建商與營造廠間的合作。
住保會提醒，契約範本是協商參考，仍須依個案條件調整。民眾簽約前應諮詢律師，確認土地權利、履約期限及違約處理等內容，讓老屋重建兼顧居住安全與財產保障。
